Kentsel Dönüşüm Süreci: Bahçelievler, Güngören ve Bakırköy'de Adım Adım Rehber

Türkiye'nin deprem kuşağında yer alması nedeniyle kentsel dönüşüm projelerine olan ihtiyaç her geçen gün artmaktadır. Özellikle Bahçelievler, Güngören, Bakırköy, Merter ve Şirinevler gibi yoğun nüfuslu bölgelerde eski yapı stoku ciddi bir risk oluşturmaktadır. Kozadağ Hafriyat olarak bu bölgelerde yürütülen kentsel dönüşüm projelerinde 30 yılı aşkın deneyimimizle yanınızdayız.

1. Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?

Kentsel dönüşüm sürecinin ilk adımı riskli yapı tespitidir. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kuruluşlar, binanızın depreme dayanıklılığını ölçen kapsamlı bir analiz gerçekleştirir. Bu süreçte binanın taşıyıcı elemanlarından karot numuneleri alınır, betonarme kalitesi test edilir ve yapısal bütünlük değerlendirilir. Bahçelievler ve Güngören ilçelerinde özellikle 1999 öncesi inşa edilmiş binaların büyük çoğunluğu riskli yapı kategorisine girmektedir.

Riskli yapı tespit raporu hazırlandıktan sonra, bu rapor Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'ne sunulur. Rapor onaylandığında bina tapu kütüğüne "riskli yapı" şerhi düşülür. Bu aşamadan itibaren bina sahiplerine 60 günlük bir süre tanınır. Bu süre zarfında kat malikleri binanın yıkılması ve yeniden inşası konusunda 2/3 çoğunlukla karar almalıdır. Bakırköy ve Şirinevler bölgelerinde bu süreçlerde yaşanan anlaşmazlıkların çözümü için belediyeler arabuluculuk hizmeti de sunmaktadır.

2. Yıkım Öncesi Hazırlık Aşaması

Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra yıkım sürecine hazırlık başlar. Bu aşamada binadaki tüm abonelikler (elektrik, su, doğalgaz) iptal edilmelidir. İGDAŞ, İSKİ ve BEDAŞ gibi kurumlardan abonelik iptali belgeleri alınır. Ardından belediyeye yıkım ruhsatı başvurusu yapılır. Merter ve çevresindeki projelerde özellikle ticari alanların tahliyesi sürecinin uzadığını gözlemliyoruz. Bu nedenle tahliye planlamasının erken başlatılması büyük önem taşır.

Yıkım ruhsatı başvurusunda yapı sahibinin tapu belgesi, imar durumu belgesi, yıkım teknik planı ve asbest raporu gibi belgeler istenmektedir. Özellikle Bahçelievler Belediyesi, son yıllarda yıkım ruhsatı sürecini dijitalleştirerek başvuru süresini önemli ölçüde kısaltmıştır. Kozadağ Hafriyat olarak tüm bu bürokratik süreçlerde müşterilerimize ücretsiz danışmanlık hizmeti sunuyoruz.

3. Kontrollü Yıkım Süreci

Kentsel dönüşüm kapsamındaki yıkımlarda kontrollü yıkım yöntemleri uygulanması zorunludur. Özellikle Güngören ve Şirinevler gibi bitişik nizam yapılaşmanın yoğun olduğu bölgelerde, komşu yapılara zarar verilmemesi için mekanik yıkım (ekskavatörle kat kat söküm) tercih edilmektedir. Yıkım sırasında toz ve gürültü kirliliğini minimize etmek için sürekli su püskürtme sistemi kullanılmakta, çevredeki yaya ve araç trafiği güvenlik bariyerleriyle kontrol altına alınmaktadır.

Yıkım işlemi tamamlandıktan sonra moloz ve inşaat atıklarının lisanslı döküm sahalarına taşınması gerekmektedir. İstanbul Büyükşehir Belediyesi'nin belirlediği döküm sahalarına hafriyat kamyonlarıyla taşıma yapılırken, her araç GPS takip sistemiyle izlenmektedir. Bakırköy ve Bahçelievler bölgelerindeki projelerimizde günlük ortalama 50-80 kamyon hafriyat taşıması gerçekleştiriyoruz. Geri dönüştürülebilir malzemeler (demir, bakır, alüminyum) ayrıştırılarak hem çevreye katkı sağlanmakta hem de proje maliyetleri düşürülmektedir.

4. Temel Kazısı ve Zemin Hazırlığı

Yıkım sonrası yeni yapının temeli için derin kazı ve zemin iyileştirme çalışmaları başlar. Bahçelievler ve Güngören bölgelerinin zemin yapısı genellikle killi ve suya doygun karakterdedir. Bu nedenle temel kazılarında yeraltı su seviyesinin kontrol altına alınması kritik öneme sahiptir. Kozadağ Hafriyat olarak son teknoloji wellpoint (kuyu noktası) drenaj sistemleri kullanarak zemin suyunu kontrol altında tutuyoruz.

"Kozadağ Hafriyat olarak Bahçelievler, Güngören, Bakırköy, Merter ve Şirinevler bölgelerinde onlarca kentsel dönüşüm projesini başarıyla tamamladık. Deneyimli ekibimiz ve modern makine parkurumuzla projenizi güvenle üstleniyoruz."

5. Devlet Teşvikleri ve Finansman İmkanları

Kentsel dönüşüm projelerinde hak sahiplerine çeşitli devlet teşvikleri sunulmaktadır. Kira yardımı, taşınma yardımı ve kredi faiz desteği gibi imkanlar mevcuttur. Şirinevler ve Merter bölgelerinde son dönemde başlatılan toplu dönüşüm projelerinde, belediyeler ve TOKİ iş birliğiyle ek finansman paketleri de sunulmaktadır. Riskli yapı kararı alınan binalar için 18 ay süreyle kira yardımı yapılmakta, bu süre zarfında yapım tamamlanmazsa süre uzatımı da mümkün olmaktadır.

Bahçelievler, Güngören, Bakırköy, Merter ve Şirinevler başta olmak üzere İstanbul'un tüm ilçelerinde kentsel dönüşüm projeleriniz için Kozadağ Hafriyat'ın profesyonel ekibiyle iletişime geçin. Ücretsiz keşif ve detaylı maliyet analizi için hemen arayın.

4. Karot (Test) Alımı ve Deprem Risk Raporu

Binaların kentsel dönüşüme girebilmesi için "Riskli Yapı Tespiti" olmazsa olmazdır. Bakanlığın lisanslandırdığı kuruluşlara başvuru yapılarak binanın rastgele taşıyıcı kolonlarından ve perde duvarlarından silindir şeklinde beton numuneleri (karot) çıkarılır. Donatının (demirlerin) paslanma korozyonu incelenir; basınç test makinelerinde betonun kırılma mukavemetleri (C10, C15 vs.) analiz edilir. Çıkan teknik rapor sonucunda bina eğer gerçekten risk altındaysa, tapu dairelerine "Riskli Yapı" şerhi konur ve kanuni mühletler başlar.

5. Maliklerin (Arsa Sahiplerinin) Üçte İki (2/3) Çoğunluk Kararı

Eskiden yüzde yüz mutabakat aranması nedeniyle birçok kentsel dönüşüm projesi tıkanıyordu. Yeni yasalara göre binanın veya arsa payı çoğunluğunun %66'lık yani en az 2/3 (üçte iki) oranındaki kısmının dönüşüm lehine karar alması, binanın genel kurulu onayı sayılır ve projeyi bağlayıcı hale getirir. Kabul etmeyen 1/3'lük azınlığın payları ise Bakanlık vasıtasıyla önce binanın diğer maliklerine, alınmazsa da Hazine üzerinden üçüncü kişilere satışa çıkarılarak dönüşüm sürecinin önündeki tüm bürokratik engeller hızlıca kaldırılmış olur.