Bina Yıkımı Öncesi Alınması Gereken İzinler: İstanbul Yıkım Ruhsatı Rehberi

İstanbul'un nüfus yoğunluğu en yüksek ve ticari anlamda en hareketli ilçelerinden biri olan Bahçelievler, maalesef ki yaşlı yapı stoğu nedeniyle beklenen Marmara depremine karşı ciddi bir yenilenme sürecinden geçmektedir. Şirinevler, Siyavuşpaşa, Yenibosna, Soğanlı ve Yayla gibi mahallelerde hız kazanan kentsel dönüşüm hamleleri, bölge halkı için hem hayati bir gereklilik hem de değerli bir yatırım adımıdır. Kozadağ Hafriyat ve Yıkım olarak, uzun yıllardır merkezimizin de bulunduğu Bahçelievler'deki kentsel dönüşüm ve yıkım süreçlerini en ince ayrıntılarına kadar inceliyoruz.

1. Bahçelievler'de Kentsel Dönüşüm Neden Zorunlu?

İlçedeki yapıların büyük çoğunluğu 1999 yılındaki büyük Gölcük depreminden önce inşa edilmiştir. Bu yıllarda deniz kumu kullanımı yaygındı ve binalardaki demir donatılarda yiv (nervür) bulunmamaktaydı. Bugün, rutin karot testlerinde 1999 öncesi Bahçelievler binalarındaki beton kalitesinin C10-C15 gibi son derece düşük ve riskli seviyelerde olduğu görülmektedir. Zeminin bazı kesimlerde (özellikle yüksek katlı bölgelere kıyasla dere yataklarına yakın kısımlarda) daha hassas olması, riskli yapı tespiti yaptırmayı ve binayı kentsel dönüşüme sokmayı ertelememeyi zaruri kılmaktadır.

2. Kentsel Dönüşüm Sürecinin Başlaması: 6306 Sayılı Kanun

Bahçelievler Belediyesi ve Çevre Şehircilik Bakanlığı yönergelerine göre, dönüşüm sürecinin başlaması için binadan herhangi bir kat malikinin (tapu sahibinin) başvurusu yeterlidir. Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kuruma "Riskli Yapı Tespiti" yaptırılır.

• Eğer çıkan rapor sonucunda bina "Riskli Yapı" olarak sınıflandırılırsa, bu durum Tapu Müdürlüğü'ne bildirilir ve tapulara "Riskli Yapı Şerhi" işlenir.
• Bu noktadan sonra bina sahiplerine konutları tahliye etmeleri ve yıkım işlemlerini gerçekleştirmeleri için en fazla 60+30 günlük yasal bir süre verilir.
• Karar alma mekanizmasında ise arsa payının üçte ikisine (2/3) sahip olan maliklerin bir müteahhit veya inşaat firmasıyla anlaşması, kentsel dönüşüm kararını meşrulaştırıp hızlandırır.

3. Bahçelievler Dar Sokaklarında Yıkım ve Hafriyatın Zorlukları

Kararlar alındı, bina boşaltıldı ve sıra en kritik aşama olan bina yıkımına geldi. İşte tam bu noktada Bahçelievler'in fiziki yapısı devreye giriyor. Özellikle Şirinevler ve Soğanlı gibi semtlerde binalar bitişik nizam (aralarında boşluk olmayan) şekilde inşa edilmiştir ve sokaklar ağır tonajlı tırların veya standart ekskavatörlerin girmesi için çok dardır. Kozadağ Hafriyat, bu süreci pürüzsüz yönetmek için şu adımları atar:

• Mini Makine Parkuru: Dev ekskavatörler yerine, dar alanlarda sokağı ve komşu binaları sarsmayan, manevra kabiliyeti yüksek mini ekskavatörler ve robotik kırıcılar kullanılır.
• Manuel (Elle) Yıkım Hassasiyeti: Bazen iki bina temeli o kadar bitişiktir ki makinenin ufacık bir teması komşunun taşıyıcı kolonuna zarar verebilir. Bu durumlarda en üst kattan başlanarak havalı pistonlar, kompresörler ve elde kırım aparatları ile komşu duvara dokunmadan cerrahi bir yıkım uygulanır.
• Güvenlik Tünelleri ve Zırhlama: Yaya trafiğinin her an aktığı Bahçelievler caddelerinde binaların dışı özel saclar ve brandalarla sarmalanıp parça sıçraması engellenir ve toz çıkışını durduran tazyikli su perdesi çalıştırılır.

4. Kentsel Dönüşüm Destekleri ve Kira Yardımı Süreçleri

Hükümet, 6306 sayılı afet riskli binaların dönüşümü kanunu kapsamında Bahçelievler sakinlerine çeşitli teşvikler vermektedir:

1. Kira Yardımı: Binanın riskli olduğu raporlandıktan ve tahliye edildikten sonra hak sahiplerine anlaşma sağlandığı anda 18 aya varan (bazı bölgelerde bu süre uzayabiliyor) geri ödemesiz devlet kira yardımları tahsis edilmektedir.
2. Faiz Desteği: Eğer kendiniz müteahhitliğe soyunuyor veya bireysel olarak evinizi yenilemek için kredi çekiyorsanız, bankaların konut yapım kredilerindeki faiz oranlarına Çevre ve Şehircilik Bakanlığı çok ciddi miktarda 'Faiz Desteği' (faizin bir kısmını devlet ödüyor) sağlamaktadır.
3. Harç Muafiyetleri: Kentsel dönüşüm projesi kapsamında yıkılan yerlerin yerine yapılan yeni inşaatlarda; belediye harçları, noter harçları, damga vergisi ve tapu kadastro döner sermaye harçları gibi birçok maliyet kaleminden tam muafiyet sağlanır. Bu durum müteahhitler veya arsa sahipleri için yüz binlerce lira maddi kazanç demektir.

5. Temel Kazısı, İksa Sistemleri ve Döküm (Hafriyat) Kanunları

Eski binanın yıkımından sonraki ikinci en büyük iş yeni binanın temel hafriyatının yapılmasıdır. Bahçelievler'de otopark zorunlulukları nedeniyle yeni binaların temelleri eski binalara nazaran çok daha derin (1-2 veya 3 bodrum kat) kazılmaktadır.

Bu denli derin kazılarda çevredeki diğer eski binalar yüksek risk altındadır. Kozadağ olarak fore kazık, mini kazık veya çelik palplanş perdelik gibi İksa sistemleri uygulayarak, çevrenin toprak baskısını hapsedip zeminin kaymasını santim sapmadan engelliyoruz. Çıkan tüm temel toprağı, İstanbul Büyükşehir Belediyesi uyumlu, GPS takipli sarı damperler (ATS sistemi) aracılığıyla sadece yasalara uygun belirlenmiş İSTAÇ döküm sahalarına nakledilmekte olup Çevre Kanunları'na %100 sadık kalınmaktadır.

"Kozadağ Hafriyat ve Yıkım, Bahçelievler ilçesinin yerel dinamiklerini çok iyi bilen, kendi ana merkezinin bulunduğu bu şirin ilçeye uzun yıllardır hizmet eden köklü bir kuruluştur. Kentsel dönüşüm projelerinizde hem bina yıkımı hem derin temel hafriyatı işlemlerinde sıfır hata, sıfır sarsıntı ve güvenlik garantisi sunarak sizin ve komşularınızın huzurunu teminat altına alıyoruz."